Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 ist durch einen langanhaltenden Rückgang der Transaktionen im Altbau und eine Preiskorrektur, die bereits 2023 begonnen hat, gekennzeichnet. Für Käufer oder Verkäufer ist es wichtig, die Mechanismen zu verstehen, die diesen Zyklus strukturieren, um den richtigen Zeitpunkt für Handlungen zu bestimmen, ohne sich nur auf die Medienberichte zu verlassen.
DPE und kleine Flächen: eine Neubewertung, die die Situation für Käufer und Verkäufer verändert
Das Energiemerkblatt bleibt das Dokument, das 2024 das größte Gewicht in einer Verhandlung hat. Doch eine präzise technische Änderung hat die Marktanalyse für kleine Wohnungen verändert.
Das Ministerium für ökologische Transition hat die Berechnungsmethode des DPE für kleine Flächen korrigiert. Ergebnis: 82.777 Wohnungen, die zuvor in die Kategorie G eingestuft waren, wurden aus dieser Kategorie entfernt. Für einen Verkäufer von Studios oder Zweizimmerwohnungen bedeutet dies, dass ein ungünstiges Energielabel, das vor dieser Korrektur erhalten wurde, aktualisiert werden sollte.
Der Unterschied zwischen einer Einstufung G und einer Einstufung F kann mehrere tausend Euro beim Verkaufspreis ausmachen, angesichts des Abschlags, der auf die energieintensivsten Wohnungen angewendet wird.
Umgekehrt sollte ein Käufer, der auf eine kleine Wohnung mit der Einstufung G abzielt, überprüfen, ob der DPE vor der Korrektur datiert ist. Wenn dies der Fall ist, könnte ein neues Gutachten eine bessere Einstufung offenbaren, was die Tür zu einer uneingeschränkten Vermietung öffnet und den Wert der Immobilie verbessert. Ressourcen wie die Website Blog Introduction ermöglichen es, diese regulatorischen Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen.
Immobilienkreditzinsen im Jahr 2024: den Mechanismus verstehen, bevor man verhandelt
Im Jahr 2023 wurden die Zinssätze innerhalb von etwa zwanzig Monaten vervierfacht und überschritten die Vier-Prozent-Marke bei langen Laufzeiten. Dieser brutale Anstieg hat die Kreditaufnahmefähigkeit der meisten Haushalte verringert und den Markt blockiert.
Im Jahr 2024 hat sich der Trend allmählich umgekehrt. Der Rückgang der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank hat zu einer Lockerung der Kreditbedingungen geführt. Für einen Käufer ist der zu merkende Mechanismus einfach: Jeder Zinssatzrückgang erhöht die Fläche oder die Lage, die mit einem konstanten Budget zugänglich ist.
Konkret kann ein Kreditnehmer, der vor einigen Monaten keinen Kredit zu vier Prozent erhalten konnte, nun ein Angebot erhalten. Die Banken haben nach einer Phase der Einschränkung ihre Vergabekriterien wieder geöffnet. Dieser Übergangskontext bedeutet auch, dass ein Käufer, der einen Kredit zum Höchststand der Zinsen im Jahr 2023 aufgenommen hat, in den folgenden Jahren ein Verhandlungsspielraum hat, während die Zinsen weiter sinken.
Immobilientransaktionen in Frankreich: ein historisch niedriges Volumen, das Chancen schafft
Die Anzahl der Verkäufe von Bestandswohnungen ist im Vergleich zu den Werten von 2022 deutlich gesunken. Die Schätzungen liegen bei einem jährlichen Volumen weit unter der symbolischen Million Transaktionen. Diese Marktverengung hat zwei konkrete Effekte:
- Die Verkaufsfristen verlängern sich, was den Käufern eine stärkere Verhandlungsmacht als in den Vorjahren verleiht. Eine Immobilie, die mehrere Monate online bleibt, ohne ein Angebot zu erhalten, wird zu einem Signal für einen zu hohen Preis.
- Verkäufer, die bereit sind, ihren Preis an den tatsächlichen Markt anzupassen, verkaufen schneller als diejenigen, die an den Bewertungen von 2022 festhalten. Die Überbewertung ist das größte Hindernis für den Verkauf im Jahr 2024.
- In einigen Mittelstädten schafft der Preisrückgang in Kombination mit der Lockerung der Zinsen ein Kaufzeitfenster, das die am besten vorbereiteten Käufer bereits nutzen.
Für einen Verkäufer besteht die effektivste Strategie darin, einen Preis festzulegen, der sich an den aktuellen Transaktionen im Viertel orientiert, nicht an den hohen Schätzungen der Anzeigenportale. Die Notare veröffentlichen regelmäßig Preisdaten pro Quadratmeter nach Gemeinde, die die zuverlässigste Referenz darstellen.
Kollektives DPE in Eigentümergemeinschaften: eine unbekannte Falle beim Verkauf
In Eigentümergemeinschaften sind das kollektive DPE und das individuelle DPE der Einheit zwei getrennte Dokumente. Das kollektive DPE wird schrittweise je nach Größe der Eigentümergemeinschaft verpflichtend, ersetzt jedoch nicht das Gutachten der verkauften Wohnung.
Diese Unterscheidung hat eine direkte Konsequenz für Verkäufer. Nach durchgeführten Isolierungs- oder Heizungsarbeiten durch die Eigentümergemeinschaft wird die energetische Verbesserung nicht automatisch im individuellen DPE angezeigt. Der Verkäufer muss sein eigenes Gutachten aktualisieren, damit die Verkaufsunterlagen die Realität der Wohnung widerspiegeln.
Ein informierter Käufer wird systematisch nach dem Datum des letzten individuellen DPE fragen und überprüfen, ob seitdem kollektive Arbeiten beschlossen wurden. Ein veraltetes individuelles DPE kann eine tatsächliche Verbesserung der Wohnung verschleiern, was die Verhandlung in beide Richtungen verfälscht.
Immobilienpreise und energetische Abschläge: die Unterschiede wachsen je nach Region
Die energetische Leistung einer Wohnung führt nicht überall in Frankreich zu demselben Abschlag. In angespannten Zonen, in denen die Nachfrage hoch bleibt, wird eine Wohnung mit der Einstufung F oder G mit einem moderaten Abschlag verkauft, da der Käufer auf die zukünftige Wertsteigerung nach Renovierung setzt. In entspannten Märkten kann der Abschlag deutlich höher ausfallen, da der Käufer die Kosten der Arbeiten ohne Aussicht auf eine schnelle Wertsteigerung einbezieht.
Für einen Verkäufer ist die Lektion klar: Bevor ein Preis festgelegt wird, sollte das DPE-Label der Immobilie mit der lokalen Marktdynamik abgeglichen werden. Eine Einstufung F in einer attraktiven Metropole hat nicht denselben Einfluss wie eine Einstufung F in einer ländlichen Gemeinde mit demografischem Rückgang.
Der Immobilienmarkt 2024 bleibt ein Korrekturmarkt, in dem Preisadjustierungen und regulatorische Entwicklungen die Karten zwischen Käufern und Verkäufern neu verteilen. Die am meisten unterschätzte Variable bleibt das DPE: seine Zuverlässigkeit, sein Datum und seine Übereinstimmung mit den durchgeführten Arbeiten bestimmen oft den Ausgang einer Verhandlung viel mehr als nur das Zinsniveau.
