De Franse vastgoedmarkt in 2024 wordt gekenmerkt door een langdurige terugval van de transacties in de bestaande woningen en een prijscorrectie die al in 2023 is ingezet. Voor een koper of verkoper is het begrijpen van de mechanismen die deze cyclus structureren essentieel om het juiste moment om te handelen te bepalen, zonder zich alleen te baseren op media-invloeden.
DPE en kleine woningen: een herclassificatie die de situatie verandert voor kopers en verkopers
Het energieprestatiecertificaat blijft het document dat het zwaarst weegt in een onderhandeling in 2024. Maar een specifieke technische wijziging heeft de marktlezing voor kleine woningen veranderd.
Het ministerie van Ecologische Transitie heeft de berekeningsmethode van de DPE voor kleine woningen aangepast. Resultaat: 82.777 woningen die voorheen als G waren geclassificeerd, zijn uit deze categorie verwijderd. Voor een verkoper van een studio of een tweekamerwoning betekent dit dat een ongunstig energielabel dat vóór deze correctie is verkregen, moet worden geactualiseerd.
Het verschil tussen een classificatie G en een classificatie F kan duizenden euro’s op de verkoopprijs betekenen, gezien de korting die wordt toegepast op de meest energie-intensieve woningen.
Omgekeerd heeft een koper die zich richt op een kleine woning met classificatie G er belang bij om te controleren of de DPE vóór de correctie dateert. Als dat het geval is, kan een nieuw diagnosticeren een betere classificatie onthullen, wat de deur opent naar verhuur zonder beperkingen en de waarde van het pand verbetert. Hulpbronnen zoals de blog introductiesite maken het mogelijk om deze regelgevende evoluties gedurende de maanden te volgen.
Hypotheekrente in 2024: het mechanisme begrijpen voordat je gaat onderhandelen
In 2023 zijn de rentetarieven in ongeveer twintig maanden vier keer verhoogd, waarbij de vier procent op lange termijn werd overschreden. Deze brutale stijging heeft de leencapaciteit van de meeste huishoudens verminderd en heeft geleid tot een stilstand op de markt.
In 2024 is de trend geleidelijk omgekeerd. De daling van de beleidsrentes van de Europese Centrale Bank heeft geleid tot een versoepeling van de kredietvoorwaarden. Voor een koper is het te onthouden mechanisme eenvoudig: elke renteverlaging vergroot de oppervlakte of de locatie die toegankelijk is binnen een constant budget.
Concreet kan een lener die enkele maanden eerder geen financiering kon krijgen tegen vier procent nu een aanbod krijgen. De banken hebben, na een periode van beperking, hun toekenningscriteria heropend. Deze overgangscontext betekent ook dat een koper die een lening heeft afgesloten op het hoogtepunt van de rentes in 2023 een heronderhandelingsvoordeel heeft in de daaropvolgende jaren, naarmate de rentes blijven dalen.
Vastgoedtransacties in Frankrijk: een historisch laag volume dat kansen creëert
Het aantal verkopen van bestaande woningen is aanzienlijk gedaald ten opzichte van de niveaus van 2022. De schattingen plaatsen het jaarlijkse volume ver onder de symbolische grens van een miljoen transacties. Deze marktcontractie heeft twee concrete effecten:
- De verkooptermijnen worden langer, wat kopers een grotere onderhandelingsmacht geeft dan in voorgaande jaren. Een woning die meerdere maanden online staat zonder aanbod wordt een signaal van een te hoge prijs.
- Verkopers die bereid zijn hun prijs aan te passen aan de werkelijke markt, verkopen sneller dan degenen die vasthouden aan de waarderingen van 2022. Overwaardering is de grootste belemmering voor verkoop in 2024.
- In sommige middelgrote steden creëert de prijsdaling in combinatie met de versoepeling van de rentes een aankoopvenster dat de best voorbereide kopers al benutten.
Voor een verkoper is de meest effectieve strategie om een prijs vast te stellen die in lijn ligt met recente transacties in de buurt, niet met de hoge schattingen van advertentieportals. Notarissen publiceren regelmatig gegevens over de prijs per vierkante meter per gemeente, die de meest betrouwbare referentie vormen.
Collectieve DPE in een VvE: een onbekende valstrik bij een verkoop
In een VvE zijn de collectieve DPE en de individuele DPE van de eenheid twee verschillende documenten. De collectieve DPE wordt geleidelijk verplicht afhankelijk van de grootte van de VvE, maar vervangt het diagnosticeren van de verkochte woning niet.
Deze onderscheid heeft directe gevolgen voor verkopers. Na isolatie- of verwarmingswerkzaamheden uitgevoerd door de VvE, verschijnt de energieverbetering niet automatisch in de individuele DPE. De verkoper moet zijn eigen diagnose laten actualiseren zodat het verkoopdossier de werkelijkheid van de woning weerspiegelt.
Een goed geïnformeerde koper zal systematisch de datum van de laatste individuele DPE opvragen en controleren of er sinds die tijd collectieve werkzaamheden zijn goedgekeurd. Een verouderde individuele DPE kan een werkelijke verbetering van de woning verbergen, wat de onderhandeling in beide richtingen verstoort.
Vastgoedprijzen en energieafschrijving: het verschil groeit afhankelijk van de regio
De energieprestatie van een woning leidt niet overal in Frankrijk tot dezelfde afschrijving. In de drukke gebieden waar de vraag hoog blijft, wordt een woning met classificatie F of G verkocht met een gematigde afschrijving omdat de koper rekent op de toekomstige meerwaarde na renovatie. In de ontspannen markten kan de afschrijving veel sterker zijn, omdat de koper de kosten van de werkzaamheden zonder perspectief op snelle waardevermeerdering meerekent.
Voor een verkoper is de les duidelijk: voordat je een prijs vaststelt, moet je het DPE-label van het pand combineren met de lokale marktdynamiek. Een classificatie F in een aantrekkelijke metropool heeft niet dezelfde impact als een classificatie F in een plattelandsgemeente met een demografische achteruitgang.
De vastgoedmarkt van 2024 blijft een correctiemarkt, waar prijsaanpassingen en regelgevende evoluties de kaarten tussen kopers en verkopers herschikken. De meest onderschatte variabele blijft de DPE: de betrouwbaarheid, de datum en de geschiktheid met de uitgevoerde werkzaamheden bepalen vaak de uitkomst van een onderhandeling veel meer dan alleen het rentepercentage.
