Sie haben vor Ende 2012 in eine Mietwohnung im Rahmen des Scellier-Programms investiert, und die ursprüngliche Laufzeit von neun Jahren neigt sich dem Ende zu. Die Frage stellt sich: Wie kann die Steuervergünstigung über diese ersten neun Jahre hinaus verlängert werden? Die Zwischenverlängerung des Scellier-Programms ermöglicht es genau, einen zusätzlichen steuerlichen Vorteil aufrechtzuerhalten, vorausgesetzt, es werden bestimmte Verpflichtungen in Bezug auf Mietobergrenzen und die Einkommensgrenzen des Mieters eingehalten.
Fortsetzung des Mietengagements: Was die Finanzverwaltung sagt
Ein oft missverstandener Punkt sollte gleich zu Beginn angesprochen werden. Die Finanzverwaltung betrachtet die Zwischenverlängerung des Scellier-Programms über den BOFiP (BOI-IR-RICI-230, konsolidierte Versionen 2023 und 2024) als eine Verlängerung des gleichen Mietengagements, nicht als Eröffnung eines neuen Programms.
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Konkret bedeutet dies, dass Ihre ursprüngliche Investition die rechtliche Grundlage für die Steuervergünstigung bleibt. Sie fangen nicht bei null an.
Diese Analyse hat eine direkte praktische Konsequenz. Bestimmte Änderungen in der Eigentumsform der Immobilie (Aufteilung, Schenkung, Einbringung in eine transparente SCI) können während der verlängerten Laufzeit toleriert werden. Die Bedingung: Nachweisen, dass die Vermietung zu den Zwischenbedingungen ohne Unterbrechung fortgesetzt wird. Bevor Sie eine solche Vermögensoperation in Betracht ziehen, ist es ratsam, eine steuerliche Auskunft zu beantragen, um Ihre Situation abzusichern.
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Um von der Zwischenverlängerung des Scellier-Programms zu profitieren, müssen Sie Ihr Engagement zur Verlängerung in Ihrer Einkommensteuererklärung am Ende des neunten Jahres formal festhalten.
Mietobergrenzen bei der verlängerten Zwischenverlängerung des Scellier-Programms: Die Falle, die es zu vermeiden gilt
Warum gibt es so viele Streitigkeiten rund um die Verlängerung? Weil die für das Scellier-Programm geltenden Mietobergrenzen niedriger sind als die des klassischen Scellier-Programms, und eine Überschreitung, selbst wenn sie geringfügig ist, kann den gesamten steuerlichen Vorteil in Frage stellen.
Was die jüngsten Entscheidungen zeigen
Urteile von Verwaltungsgerichten (CAA Bordeaux, Juli 2023; CAA Nantes, Februar 2024) zeigen einen klaren Trend. Eine Überschreitung der Mietobergrenze, selbst um einige Euro pro Quadratmeter, reicht aus, um die Steuervergünstigung für den gesamten verlängerten Zeitraum zu verlieren.
Der Verwaltungsrichter akzeptiert nicht das Argument des guten Glaubens. Wenn der im Mietvertrag angegebene Mietbetrag die für die geografische Zone der Wohnung geltende Obergrenze überschreitet, erfolgt die Sanktion.
Wie Sie Ihre Obergrenze überprüfen
Die Mietobergrenzen variieren je nach Zone (A, B1, B2) und dem Jahr der Unterzeichnung oder Verlängerung des Mietvertrags. Sie werden jedes Jahr per Dekret aktualisiert. Hier sind die zu beachtenden Kontrollpunkte:
- Bestimmen Sie die genaue geografische Zone Ihrer Wohnung. Umklassifizierungen von Gemeinden zwischen Zonen könnten Ihre Obergrenze geändert haben, ohne dass Sie darüber informiert wurden.
- Wenden Sie den Flächenmultiplikator auf die Basisobergrenze an. Dieser Multiplikator hängt von der Wohnfläche der Wohnung ab.
- Vergleichen Sie das Ergebnis mit der monatlichen Miete ohne Nebenkosten, die Sie verlangen. Die im Mietvertrag angegebene Miete muss strikt unter der Obergrenze liegen, nicht gleich sein.
Bei Zweifeln können die Dienste der Einkommensteuerbehörde die für Ihre Situation geltende Obergrenze bestätigen.
Zwischenverlängerung des Scellier-Programms: Dauer und Berechnung der zusätzlichen Steuervergünstigung
Am Ende der ursprünglichen Laufzeit von neun Jahren ermöglicht die Verlängerung, das Mietengagement in drei-Jahres-Abschnitten zu verlängern, die einmal erneuert werden können. Die maximale Gesamtdauer beträgt somit fünfzehn Jahre (neun Jahre plus zweimal drei Jahre).
Die während jeder dreijährigen Verlängerungsperiode gewährte zusätzliche Steuervergünstigung entspricht einem Prozentsatz der Anschaffungskosten der Wohnung, verteilt auf drei Jahre. Diese Ergänzung wird zu der bereits in den ersten neun Jahren erhaltenen Vergünstigung hinzugefügt.
Einkommensgrenzen des Mieters
Das Scellier-Programm sieht auch eine Einkommensobergrenze für den Mieter vor, die im klassischen Scellier-Programm nicht vorhanden ist. Diese Obergrenze hängt von der Zusammensetzung des steuerlichen Haushalts des Mieters und der geografischen Zone der Wohnung ab.
Die zu überprüfenden Einkünfte sind die des Jahres N-2 (das vorletzte Jahr vor der Unterzeichnung des Mietvertrags). Bei einer Verlängerung des Mietvertrags oder einem Mieterwechsel während der verlängerten Laufzeit muss diese Überprüfung erneut durchgeführt werden.
Steuererklärung zur Zwischenverlängerung des Scellier-Programms: die betroffenen Formulare
Die Verlängerung tritt nicht automatisch in Kraft. Sie erfordert eine deklaratorische Handlung Ihrerseits am Ende des neunten Jahres des Engagements.
- Füllen Sie das Formular 2042 C (Zusatzdeklaration der Einkünfte) aus und kreuzen Sie das Feld an, das der Verlängerung Ihres Scellier-Programms entspricht.
- Fügen Sie das Formular 2044 SPE bei, wenn Sie Ihre Einkünfte aus Vermietung im Realregime erklären, und geben Sie die Fortsetzung der Vermietung zu den Zwischenbedingungen an.
- Bewahren Sie eine Kopie des aktuellen Mietvertrags, den Steuerbescheid des Mieters, der die Einhaltung der Einkommensobergrenze bestätigt, und den Nachweis der verlangten Miete auf.
Die Nichteinhaltung der Fristen zur Erklärung führt zum Verlust des Vorteils der Verlängerung für das betreffende Jahr. Ein Versäumnis im ersten Jahr schließt die Tür nicht endgültig, erschwert jedoch die Regularisierung und kann eine Kontrolle auslösen.
Jährliche Überprüfung während der Verlängerung
Jedes Jahr während der verlängerten Laufzeit müssen Sie die entsprechende Steuervergünstigung in Ihrer Erklärung angeben. Der anzugebende Betrag ist ein Drittel der dreijährigen Steuervergünstigung, die auf den ursprünglichen Anschaffungskosten der Wohnung berechnet wird.
Wenn Sie während der Verlängerung den Mieter wechseln, muss der neue Mietvertrag die gleichen Miet- und Einkommensobergrenzen einhalten. Jede längere Leerstandszeit ohne Wiedervermietung zu den Zwischenbedingungen könnte den steuerlichen Vorteil in Frage stellen.
Die Zwischenverlängerung des Scellier-Programms bleibt ein echtes steuerliches Instrument für Investoren, die die ursprünglichen Regeln des Programms eingehalten haben. Der wichtigste Punkt der Wachsamkeit betrifft die Mietobergrenzen: Überprüfen Sie diese jedes Jahr, vor der Unterzeichnung oder Verlängerung jedes Mietvertrags.